Um laudo de avaliação não é um número em papel timbrado. Ele precisa mostrar como o valor foi obtido e permitir que qualquer técnico confira o caminho.
A diferença entre um laudo de avaliação e uma estimativa informal está na possibilidade de conferência. O laudo precisa mostrar o caminho percorrido até o valor, e não apenas o ponto de chegada.
A norma e suas partes
A ABNT NBR 14653 é organizada em partes. A parte 1 trata de procedimentos gerais, a parte 2 de imóveis urbanos e a parte 3 de imóveis rurais, havendo ainda partes voltadas a outros tipos de bem. A aplicação depende do objeto e da finalidade, e é por isso que se fala em conformidade com as partes aplicáveis, e não com a norma inteira indistintamente.
Identificação do solicitante, do objetivo e da finalidade
O laudo começa dizendo para quem foi feito, qual é o objetivo da avaliação e qual finalidade foi declarada. Isso importa porque a finalidade influencia pressupostos e, às vezes, o próprio conceito de valor buscado.
Identificação e caracterização do bem
Descrição do imóvel, localização, situação documental, área, características construtivas, estado de conservação e eventuais divergências entre documento e realidade física.
Vistoria com registro fotográfico
A vistoria é o momento em que o avaliador confirma o que existe. Quando o acesso é limitado, isso precisa constar expressamente como ressalva, porque altera o alcance das conclusões.
Diagnóstico de mercado
Uma leitura da região de influência do imóvel: liquidez, oferta, tipologias predominantes e comportamento observado no período da pesquisa.
Pesquisa de dados e suas fontes
Os dados pesquisados devem estar no laudo, com descrição suficiente e fonte identificável. Dados de oferta precisam ser tratados como oferta, e não como transação concluída.
Metodologia adotada e justificativa
O laudo indica o método aplicado, comparativo direto, evolutivo, involutivo, capitalização da renda ou quantificação de custo, e explica por que ele é adequado ao objeto e aos dados disponíveis.
Tratamento dos dados e memória de cálculo
Seja por fatores ou por inferência estatística, o tratamento precisa estar demonstrado. A memória de cálculo é o que permite reproduzir o resultado.
Resultado com data-base
Todo valor avaliado refere-se a uma data. Sem data-base declarada, o número perde sentido técnico, porque o mercado muda.
Grau de fundamentação atingido
O grau é informado conforme os requisitos efetivamente atendidos no trabalho. Ele é resultado, não promessa comercial feita antes da pesquisa.
Pressupostos, ressalvas e limitações
Um laudo honesto declara o que não foi possível verificar e sob quais premissas trabalhou. Isso protege tanto o contratante quanto o profissional.
Anexos e ART
Documentos utilizados, fotos, planilhas e a ART correspondente ao serviço técnico contratado completam o documento.
Como a LHGEO conduz o trabalho
A avaliação é realizada por engenheiro, com vistoria, pesquisa de mercado, metodologia justificada, memória de cálculo e ART, em conformidade com as partes aplicáveis da ABNT NBR 14653. O documento pode subsidiar negociações, processos e decisões patrimoniais, mas a aceitação depende da finalidade e dos requisitos específicos do destinatário, que devem ser verificados antes da contratação.
Se você precisa avaliar um imóvel, envie o tipo de bem, a área aproximada, a documentação disponível e a finalidade pretendida. Com essas informações é possível definir escopo, prazo estimado e proposta compatível com o caso. Veja também a página de avaliação de imóveis e a lista de cidades atendidas.
